Finanzierung von Immobilien – Stolperfallen vermeiden

Im Februar 2011 flatterte das Monatsheft meiner Hausbank in den Briefkasten. Neben gut gemeinten Anlagetipps sowie Tagesgeldangeboten durfte natürlich auch das Dauerbrennerthema Immobilien nicht fehlen.

Als Beispiel wurde eine Familie mit zwei Kindern herangezogen. Der Traum von den eigenen vier Wänden sollte Wirklichkeit werden. Augenmerk ist auf das Einkommen der Familie zu richten. Der Mann verdient monatlich 2.500 Euro Brutto, die Frau übt aufgrund der Kinderfürsorge einen 400-Euro-Job aus und vom Staat gibt es noch 368 Euro Kindergeld. Das Nettoeinkommen der jungen Familie beträgt ca. 2.600 Euro pro Monat. Für den Kauf des Grundstücks, die Baukosten sowie Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) sind ca. 315.000 Euro veranschlagt. Das Eigenkapital  der Familie inkl. der Eigenleistung für den Hausausbau beträgt 95.000 Euro, also rund 30% des Gesamtpreises.

Die Bank schlägt nun eine Finanzierung der noch fehlenden 220.000 Euro vor, die auf drei Säulen fußt. Die Hauptsäule ist ein Baukredit über 100.000 Euro. Aufgrund des Hausbaus nach KfW70 Standard kann zudem ein vergünstigtes KfW-Darlehen i.H.v. 50.000 Euro gewährt werden. Leider kommt auch diese Bank nicht umhin, eine Versicherung vorzuschlagen. So soll der Wohnriester also die verbleibenden 70.000 Euro Finanzierungsbedarf decken. Sämtliche Angaben lassen sich aus unten stehender Tabelle rauslesen.

Finanzierung Immobilie Beispiel

So weit so gut! Auf den ersten Blick mag alles relativ passabel klingen, doch wie so oft, bringt erst der zweite Blick Licht ins Dunkel. Oberste Priorität soll der Liquiditätssituation der Familie eingeräumt werden. Der monatlichen Zins- und Tilgungsbelastung von rund 1.100 Euro steht ein Nettoeinkommen von ca. 2.600 Euro gegenüber, so dass der vierköpfigen Familie rund 1.500 Euro zum Leben verbleiben. Vergleicht man dies mit den zurzeit in der Öffentlichkeit stark diskutierten Hartz IV Regelsätzen (ca. 365 pro Erwachsenem, ca. 245 Euro pro Kind, in Summe also rund 1.220 Euro pro Monat), so müsste man feststellen, dass die Familie nur knapp über dem Existenzminimum leben müsste. Größere Reisen (teils in den Hartz IV Sätzen berücksichtigt), Aufbau einer Liquiditätsreserve, Abschluss von wichtigen Versicherungen wie die der Berufsunfähigkeit und viele Dinge mehr sind nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich. Zudem kann so gut wie keine Rücklage für die Immobilie gebildet werden. Diese ist aber immanent wichtig, da selbst bei neuen Immobilien unvorhersehbare Kosten (vgl. Wasserschaden, Schimmel etc.) die Haushaltskasse belasten können. Eine kaputte Waschmaschine, ein irreparabler Fernseher oder gar ein streikendes Auto könnten für arge Liquiditätsprobleme sorgen. Schlimmstenfalls wären damit sogar die Annuitätenzahlungen gefährdet, so dass Mahnungen von Seiten der Bank und ggf. eine Zwangsversteigerung ausgelöst werden könnten. Wird das Risiko eines Liquiditätsengpasses unterschätzt und für nicht genügend Reserve gesorgt, ob durch ein höheres Einkommen, eine geringere Annuitätenbelastung oder durch entsprechende Liquiditätsreserven, so kann der Traum vom Eigenheim doch noch zerplatzen.

Erst an zweiter Stelle stehen Überlegungen zur Rendite. Bei eigengenutzten Objekten gestaltet sich die Renditebetrachtung recht schwierig und läuft auf die Gegenüberstellung der Situation bei Kauf der Immobilie (Annuitätenbelastung vs. ersparte Miete, etwaige Wertsteigerung der Immobilie) oder der Zahlung von Miete (Mietbelastung vs. Aufbau von Kapital mittels freiem Sparen, Renditeentwicklung des Kapitals). Die Schwierigkeiten bei der sachlichen Beurteilung selbstgenutzter Immobilien liegen vielmehr in dem Umstand, dass gerade weiche Faktoren wie Lebensqualität oder Streben nach Sachwerten und damit ein Stück gefühlter Sicherheit im Vordergrund stehen. Dennoch lohnt sich auch hier ein Blick auf die Zahlungsströme. Können sämtliche Darlehen nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung zu gleichen Konditionen verlängert werden und bleiben die jeweiligen monatlichen Raten für Zins und Tilgung gleich, so würde es circa 44 Jahre dauern bis der ursprüngliche Kredit von 220.000 Euro gänzlich zurückgeführt ist. In dieser Zeit würden rund 160.000 Euro an Zinsen und damit mehr als die Hälfte des ursprünglichen Neuwertes von 300.000 Euro an die Banken gezahlt. Eine Menge Holz! An dieser Stelle verweisen Immobilienfans und Kreditvermittler gern auf das Thema Wertsteigerung der Immobilie. Spannend ist, dass bei einer angenommenen Wertsteigerung von „gerade einmal“ 1% pro Jahr die Immobilie nach 44 Jahren rund 465.000 Euro „wert“ ist. Doch ist sie das tatsächlich wert? Streng genommen kann nur der Boden bzw. das Grundstück an Wert gewinnen, die Steine dagegen büßen von Jahr zu Jahr an Wert ein. Eine Faustformel besagt, dass nach rund 50-60 Jahren das Haus bzw. die Wohnung komplett abgerissen und neu aufgebaut oder kernsaniert werden müsste. Dass dies nicht von der Hand zu weisen ist, zeigen regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen wie Verputzen, neue Dämmung und Heizung, Dacherneuerung sowie der Austausch von Wasser-/Abwasserleitungen.

Mit diesem Beispiel (vgl. Vorschlag der Bank) soll die eigene Immobilie bzw. der Traum davon keineswegs madig gemacht werden. Denn schließlich ist Lebensqualität wichtiger als Rendite. Dennoch sollte jede Finanzierung von Immobilien genau geplant und durchgerechnet werden. Denn damit lassen sich Liquiditätsengpässe oder böse Überraschungen (vgl. das Beispiel beruht auf historisch tiefen Zinsen, die auch bei der Prolongation der Darlehen unterstellt wurden) vermeiden oder gar Puffer (Aufbau einer zusätzlichen flexiblen Altersvorsorge) gebildet werden. So gewinnt am Ende nicht nur die Bank, sondern hoffentlich auch der sparsame Häuslebauer!

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