Immobilien: Kaufen oder Mieten?

Sind Sie auch Mieter? Haben Sie auch genug von der Euro- und Schuldenkrise, Inflationsängsten und turbulenten Börsen? Wenn ja, willkommen im Club! Nachvollziehbar, dass zuletzt viele meiner Kunden über Immobilien nachdenken und sich die Frage stellen: Soll ich kaufen oder weiterhin mieten?

 Leider gehört diese Frage zu der Sorte, die sich nicht abschließend klären lässt, jedoch viel Diskussionsstoff und Emotionalität in sich birgt. Im Sinne eines Honorarberaters kann ich im Folgenden nur saubere Entscheidungsgrundlagen (Pro/Contra, Berechnungsmethodik) liefern…

Für die eigengenutzte Immobilie spricht meist die Verbesserung der Lebensqualität. Nach Hause gekommen, die eigene Haus- oder Wohnungstür aufschließen und sich in den eigenen vier Wänden einfach wohl fühlen, unbezahlbar! Kündigungsängste ad acta gelegt, bin ich mein eigener Chef, der (unter Berücksichtigung gewisser Lärmschutzverord-nungen) mehr oder weniger selbst entscheidet, was falsch oder richtig ist. Auch die Miete bezahle ich nicht an den Vermieter, sondern nutze diese zum Vermögensaufbau, denn zum Sparprozess gehört auch das Immobiliensparen. Dass sich da die Bank einen Teil für die eingegangenen Kreditrisiken abschneidet soll mir nur recht sein. Nicht nur den Vermieter bin ich los, sondern auch die Sorge, was mit meinem Geld auf dem Konto oder den Wertpapieren im Depot passiert. Bei den niedrigen Zinsen und den letzten sogenannten 10 verlorenen Jahren an der Börse kann mir eigentlich kaum etwas entgehen. Und das Beste: Statt eines virtuellen Versprechens erwerbe ich einen echten Sachwert, den ich anfassen kann und durch den Eigenbedarf sogar ein echtes Nutzungskonzept habe.

Doch einmal eingezogen, was passiert, wenn ich schon bald (Schimmel, berufliche und/oder familiäre Veränderung, nicht wohlwollende Nachbarn, veränderter Mikro- und/oder Makrostandort wie bspw. Fluglärm, Autobahn) oder im Zeitablauf (veränderter Lebensstandard und Geschmack, nicht ruhestands- und altersgerechter Wohnraum) umziehen muss, mich aber eigentlich nahezu sämtlicher Flexibilität beraubt habe? Ganz zu schweigen davon, dass ich ein Vermögen, in der Regel rund 10% des Kaufpreises, dem Notar, Makler und Kommune in Form von Grunderwerbsteuer in den Rachen geworfen habe, und das noch bevor der erste „Spatenstich“ getan ist! Ach… die Bank hätte ich beinahe vergessen, die zumindest in meinen Gedanken wie ein Geier um mich kreist. So richtig war mir eigentlich nicht bewusst, dass ein Darlehen Risiken birgt… und das gerade in dem Moment, wo es mir am dreckigsten geht, nämlich im Falle von Jobverlust oder Scheidung. Und wenn das nicht schon genug wäre, wo soll ich denn das Geld herbekommen für etwaige  Instandhaltungen von bspw. Dach und Wasserleitungen oder gar gesetzlich vorgeschriebenen (alles ist denkbar) Wärmedämmungen? Und schließlich, Eigentum verpflichtet… so wie die Straße und der Kanal rund ums Haus, die plötzlich erneuert werden müssen, und ich von der Gemeinde zur Kasse gebeten werde.

 Doch gibt es neben diesen teils schwer greifbaren Vor- und Nachteilen auch harte, nachrechenbare Fakten? Ja! Sehr wohl kann berechnet werden, ob es in der jeweils spezifischen Situation besser wäre, Eigentümer zu werden oder weiterhin Mieter zu bleiben. Entscheidend ist hier, Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen. Dies geschieht zum einen dadurch, dass ein Kaufobjekt mit der damit korrespondierenden Miete (Annäherung) verglichen wird. So darf die Miete in Frankfurt nicht mit einem Kaufobjekt in Mecklenburg Vorpommern verglichen werden. Zum anderen erfolgt der Vergleich der Vorteilhaftigkeit anhand der Vermögenshöhe, welche sich Käufer und Mieter im Zeitablauf  aufbauen können. Die Vermögenshöhe des Mieters hängt von der Verzinsung bzw. Rendite des Eigenkapitals (z.B. Depot) sowie der zu zahlenden Kaltmiete und Nebenkosten (mindern das Vermögen) ab. Der Käufer steckt sein Eigenkapital in die Immobilie. Da dieses meist nicht ausreicht, nimmt er ein Darlehen auf. Zu beachten ist, dass das Darlehen aufgrund der zusätzlich zu finanzierenden Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) in Höhe von 10% des Kaufpreises höher ausfällt. Das Vermögen des Eigentümers setzt sich also aus dem Wert der Immobilie inkl. einer angenommenen jährlichen Wertsteigerung abzüglich der im jeweiligen Jahr nach Tilgung verbleibenden Darlehenshöhe zusammen. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten wird weiterhin unterstellt, dass die Nebenkosten des Käufers und Mieters sowie die Kaltmiete einer jährlichen Steigerung bzw. Inflation unterliegen.  Dabei müssen die Nebenkosten des Käufers von Anfang an höher angesetzt werden, da so eine Art Instandhaltungskomponente bzw. Rückstellung für künftige Reparaturen berücksichtigt werden kann. Nun vergleicht man die jeweiligen Zahlungsströme im Zeitablauf. Der Eigentümer bezahlt seine Nebenkosten (inkl. Instandhaltungskomponente) sowie die Annuität (Zins und Tilgung) für das Darlehen. Der Mieter schultert die Kaltmiete sowie ebenfalls Nebenkosten. Gerade in den ersten Jahren ist es so, dass die Belastung des Käufers aufgrund der zu zahlenden Annuität höher ausfällt. Diese Mehrbelastung, die der Mieter nicht hat und somit zum Vermögensaufbau nutzen könnte, muss dem Vermögen des Mieters draufgeschlagen werden. Umgekehrt, wenn das Darlehen sukzessive zurückgeführt und damit nur geringfügig ins Gewicht fällt, hat der Mieter im Vergleich zum Käufer eine deutlich höhere (Miet-)Belastung. Diese Mehrbelastung muss beim Mieter vom Vermögen wiederum abgezogen werden. So wird die Vergleichbarkeit der Vermögenshöhe im Zeitablauf sichergestellt.

Wem diese Erklärung der Berechnungsmethodik (Rechnen mit konkreten Zahlen ist leichter) zu kompliziert erscheint, sei Folgendes gesagt: In der Praxis stellt sich das Vermögen des Mieters in der Regel gerade in den ersten 10 bis 20 Jahren höher dar als das des Käufers. Je länger der Betrachtungshorizont ist, in der Regel ab 20 Jahren, desto höher fällt das Vermögens des Käufers aus. Je höher die Depotrendite des Mieters, je höher das Darlehen bzw. der Zins hierfür auf Seiten des Käufers und je geringer die Wertsteigerung der Immobilie, desto länger dauert es, bis sich der Käufer besserstellt. An dieser Stelle hört meine Weisheit dann meistens auf. Denn in der Regel ist Kaufen gerade mit zunehmendem Zeithorizont besser als Mieten, doch wie soll der (noch) Mieter die Lebensqualität im Vergleich zur Flexibilität gerade bei solch langen Betrachtungsperioden gewichten?

 Meine Arbeit wäre ab hier also getan, der Kunde kann nun Vor- und Nachteile abwägen und hat sogar harte Zahlen (natürlich auf Annahmen basierend) zur Hand. Doch die letzte Entscheidung, für die es im übrigen weder richtig noch falsch gibt, muss jeder selbst treffen. Vielleicht muss dann doch das Schicksal entscheiden… auf Seiten des Käufers, wenn er zufällig auf das Objekt seiner Träume stößt oder auf Seiten des Mieters, wenn dieser einen beruflichen Neustart (inkl. Probezeit) in einer neuen Umgebung wagen muss.

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