Was tun mit Immobilien im Ruhestand?

Kaum ein Anlageobjekt erhitzt die Gemüter stärker als Immobilien. Denn beim Kauf, dem Bewohnen oder auch dem Verkauf spielen der Bauch bzw. das subjektive Gefühl eine entscheidende Rolle. Der Bauch ist eng verflochten mit der Lebensqualität, welche gerade bei eigengenutzten Immobilien im Vordergrund steht. Dass eben diese subjektiven Gefühle gepaart mit der Angst um das Ersparte (vgl. Angst vor Inflation, Stagflation oder gar Währungsschnitt bzw. Hyperinflation) sowie das historisch tiefe Zinsniveau die Preise in den meisten Ballungszentren in schwindelerregende Höhen getrieben haben, dürfte bereits bekannt sein. Zumindest jedem der für sich und seine junge Familie verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum sucht (Bruchbuden ausgenommen). Auch Immobilienmakler scheinen zunehmend „verzweifelt“ und nehmen Geld in die Hand, um über das Radio verkaufswillige Kunden bzw. Objekte zu gewinnen.

Während sich 30 bis 45-Jährige eher auf der Seite der Käufer befinden, bilden die Ruheständler (65+) i.d.R. die Verkäuferseite. Unter Berücksichtigung des demogra-phischen Wandels dürfte, und das freut perspektivisch die Suchenden, die Gruppe der Verkäufer bzw. das Immobilienangebot zunehmen. Doch so einfach dies auf den ersten Blick klingt, so schwierig gestaltet sich die Entscheidung eines jeden Ruheständlers im einzelnen: Mietfreies Wohnen sowie das gute Gefühl, bis an das Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, sprechen gegen einen Verkauf!

Doch Immobilien können in vielerlei Hinsicht gerade im Alter belastend sein. Denn dann erweist sich das Gebäude oft als zu groß, nicht alters- oder rollstuhlgerecht. Haus und Garten kosten zu viel Zeit und Arbeit. Auch die Ausstattung ist oftmals nicht mehr zeitgemäß und die Ansprüche im Hinblick auf die Umgebung verschieben sich. So schön der Blick ins Grüne auch sein mag, so zunehmend wichtiger werden fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung sowie vielseitige Freizeitgestaltungsmöglich-keiten. Zu den Faktoren Autonomie und Lebensqualität gesellt sich durchaus der finanzielle Aspekt. Oft steckt ein Großteil des Vermögens in der Immobilie. Dieses Klumpenrisiko wird immer dann schlagend, wenn auf das Vermögen zurückgegriffen werden muss. Da von Steinen nicht abgebissen werden kann, können plötzliche anfallende Ausgaben wie Pflegekosten zu einem hektischen Verkauf zwingen. Der Verkaufserlös ist dann erfahrungsgemäß häufig geringer als bei einem langfristig geplanten Verkauf. Doch selbst wenn der Verkauf abgewendet werden kann, bleibt die finanzielle Belastung hoch. Denn mietfrei wohnen ist nicht gänzlich kostenlos. Für Nebenkosten, Unterhalt und Instandhaltung sollte man jährlich mit 1 bis 2% des Verkehrswertes rechnen.

Auch Erben und Schenken gehört zum Thema Finanzen. So schön das Gefühl auch sein mag, seinen Nachkommen eine Immobilie zu hinterlassen, so nachteilig können die Folgen für die Erben sein. Wer von den Kindern soll die Immobilie, wer das Wertpapierdepot bekommen? Wie hoch soll ein etwaiger Vermögensausgleich unter den Kindern sein? Doch selbst wenn das „gerechte“ Aufteilen keine Rolle spielen sollte, stellen Immobilien erfahrungsgemäß gerade für Erben eine erhebliche emotionale Belastung dar. Denn wer sollte schon guten Gewissens sein Elternhaus verkaufen?! Lehrstand, Sanierung, Kampf um Mieter oder der eigene erzwungene Einzug sind mögliche Folgen.

Wer keine Erben hat oder dessen Erben finanziell gut versorgt sind oder wer im Alter nicht aus seinen eigenen vier Wänden ausziehen will oder kann, für den kann die sog. Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek eine zu prüfende Alternative sein. Das Prinzip ist relativ einfach. Auf die schuldenfreie Immobilie wird ein grundbuchlich besichertes Darlehen aufgenommen. Die Höhe des Darlehens beträgt je nach Beschaffenheit der Immobilie, der Vertragsgestaltung sowie des Alters des Ruheständlers i.d.R. zwischen 10 und 40% des Verkehrswertes. Dieser Betrag ist frei verwendbar und kann aus Sicht des Ruheständlers zur Finanzierung des Lebensunterhalts herangezogen werden. Laufende Zahlungsverpflichtungen, wie bei Darlehen üblich, bestehen nicht. Das Darlehen jedoch wächst beginnend von bspw. 40% des Verkehrswertes recht schnell an und wird umso höher, je älter der Bewohner wird. Denn der „fiktive“ Zinssatz ist aufgrund der mit einkalkulierten Betriebskosten und Risikoaufschläge (z,B. unsichere künftige Wertentwicklung, Lebenserwartung des Bewohners) deutlich über dem Marktzins für klassische, langfristige Immobiliendarlehen. Dieser Zinsaufschlag sichert dem Bewohner im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht zu. In der Regel werden solche Modelle ab Alter 65 angeboten. Je älter der Bewohner, desto höher ist der von ihm angepeilte Auszahlungsbetrag.

Es bleibt wohl nicht aus, dass auch im Alter bzw. Ruhestand das Bauchgefühl die treibende Kraft bleiben wird. Und leider schlägt dieses gerade bei Immobilien am stärksten zu Buche, nicht nur emotional sondern gerade finanziell. Insofern kann die Devise nur lauten: Früher an später denken! Vielleicht ließe sich damit unseren Urinstinkten ein Schnippchen schlagen?!

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