Der Anfang vom Ende des Immobilienbooms?

Bei kaum einem Investitionsobjekt scheiden sich die Geister so sehr wie bei der Immobilie. Für die einen ist sie ein unverzichtbarer Bestandteil des Vermögens, die, wenn selbst genutzt, auch noch viel Lebensqualität stiftet. Für die anderen ist sie eine unflexible, viel Arbeit machende Angelegenheit, die obendrein viel Kapital bindet. Ähnlich verhält es sich bei den Zukunftsaussichten. Die einen glauben an oder hoffen auf immer weiter steigende Preise. „Deutschland habe Aufholpotential“, heißt es. Die anderen prognostizieren ein Platzen der Immobilienblase, kein Wunder, zahlt man mancherorts mehr als das 40-fache der Jahreskaltmiete. Unter Kaufleuten gilt das 25-fache als das Höchste der Gefühle.

Dass Immobilien gerade in Ballungszentren derzeit so gefragt sind wie nie hat handfeste Gründe. Zum einen sind die Darlehenszinsen historisch tief. Manche Banken bieten Baudarlehen zu 1,5% jährlich bei einer Zinsbindung von 20 Jahren. Zum anderen wirft die Alternativverzinsung bspw. beim Tagesgeld faktisch keine Zinsen mehr ab. Auch die Sorge vor Kaufkraftverlust und Staatspleiten treibt Anleger in die vermeintlich sicheren „Vier Wände“. Doch nun droht eine Zäsur. Manche Experten sprechen bereits vom Ende des Immobilienbooms. Schuld daran ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union, die seit März 2016 auch in Deutschland gilt. Banken müssen belegen, dass der Kreditnehmer sein Darlehen bis zum Lebensende tilgen kann. Der Immobilienwert oder mögliche Wertsteigerungen werden nicht berücksichtigt. Die Idee: Wenn der Kreditnehmer befähigt ist, Zins und Tilgung zu jeder Zeit aus seinem erwarteten Einkommen zu stemmen, dürften etwaige Werteinbrüche und stark steigende Zinsen eine geringere Rolle spielen und den persönlichen finanziellen Ruin verhindern. Ich persönlich, begrüße ausdrücklich diesen Ansatz. Für mich gilt: Leiste dir, was du dir leisten kannst und falls nicht, gehe kalkulierbare Risiken ein. In Zeiten hoher Verschuldung auf Staats-, Unternehmens- und in Teilen auf Privatebene eine gesunde Forderung.

Des einen Freud, des anderen Leid. Banken agieren nun vorsichtiger. Bei Älteren kalkulieren sie stärker ein, dass der Kunde vor der Rückzahlung des Kredites versterben könnte. Bei jungen Kunden werden vorsichtigere Prognosen für die künftige Gehaltsentwicklung getroffen. Grundsätzlich tun Banken gut daran, den Bestimmungen des neuen Gesetzes Rechnung zu tragen. Sollte der Darlehensnehmer in Verzug geraten, könnte er seine Bank wegen Falschberatung verklagen. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Familie, er 49 Jahre alt mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 8.000 Euro, sie kümmert sich um die beiden noch jungen Kinder, wollen sich eine Immobilie kaufen. Der Kaufpreis soll 750.000 Euro betragen, zugegeben, ein stolzer Preis, jedoch in Ballungszentren Gang und Gebe. Auf der hohen Kante haben beide 200.000 Euro, also rund 25% bzw. ein Viertel Eigenkapital. Wer glaubt, bei solch Netto und Eigenkapital wäre die Finanzierung ein Klacks, der irrt. Die Bank verweigerte den Kredit. Der Kunde sei zu alt, der Kredit nicht bis zum Renteneintritt tilgbar. Sicherlich wird sich auch hier eine Bank finden, die das „Risiko“ mag, doch die Richtung ist offensichtlich.

Sollte es nicht zu einem herben Wirtschaftseinbruch kommen, steigende Arbeitslosigkeit bedingt zwangsläufig Kreditausfälle und Zwangsversteigerungen, so dürften sich die beschriebenen Effekte nur graduell bemerkbar machen. Das Platzen der Immobilienblase ließe noch auf sich warten. Immobilien sind eben ein emotionales Thema und hier scheiden sich ja bekanntlich die Geister besonders stark.

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